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来了!2022买房10大注意事项

玛雅中国 发布于:2022-1-14

前几天,张文宏的一句文案刷了屏:
“无论哪个时代,生活的主色调就是焦虑与希望并存。”
这句话对买房人来说,也同样受用。
人们对房子充满希望,但是在得到之前总会被房价涨跌、产品质量、交易流程等等,搞得非常焦虑。
“2022年,房子到底买不买?”
这个问题,每到年尾都会爆发式增长,我也会如约撰写对于明年楼市的想法和感悟。
但在这之前,还有许多话想说。
回看2021年,这一年总是超出我们的预期。
这边神州13号飞船上天,创造多项世界纪录,那边疫情泛滥,还夹带着多年不遇的特大涝灾。新能源汽车被时代红利撞击,人人追捧,而万亿教培市场一夜坍塌,销声匿迹。
对于楼市,上半年波涛汹涌,下半年兔死狐悲。一二线城市房价涨势压都压不住,三四线城市,救都救不过来。
炒房客被套死,刚需买不了房……人的悲喜并不能相通。2021年,楼市众生相,无限制地冲击着人们的认知格局。
所以,我给2021年的楼市总结为三个字:大变局。
再过几天就是2022年了,接下来这一年的楼市是怎样的,买房人应该如何做出决策,楼市有哪些不为人知,但异常重要的真相。
今天,子木以十大注意事项为主题,以飨读者。(文章有些长,但我希望你可以读到最后)
1、疫情反复
2019年的今天,第一例新冠病毒已悄悄在武汉出现,谁都没想到,仅仅一个月后,整个城市生病了,小区,个人都在紧张当中,城市一片寂静,安静得可怕。
经过半年时间,举国上下共克时艰,武汉解封,火神山、雷神山、小汤山相继关闭,我国实现了“疫情归零”。
然而当人们举足欢庆的时候,疫情又一次出现在了人们的视野中。
武汉、北京、上海、杭州、广州、石家庄、郑州、哈尔滨、阿拉善、西安……从2019年年底到现在,没有一个城市能逃过疫情的魔掌。
现在,我们都需要明白一个事实:
未来疫情防控将成为常态,病毒也将长期与我们的生活共存。
疫情也就成了影响楼市周期的一大因素。
每次疫情到来,买房人不出门,需求急速下滑,而卖房子的人保持不变,需求和供给之间出现倾斜,相当于对楼市的“定向利空”。
比如武汉、石家庄、大连、北京等等城市,当初在疫情后,房价都出现不出程度的下跌。
从这里,我们可以得到一个结论:
未来如果你的城市出现比较严重的疫情,那么就要提高警戒心,这是买房机会窗口在悄悄打开的过程,病毒在祸患居民,但也在定向狙击房价泡沫。
就像近期的西安,疫情反弹,整个城市一夜之间按下了暂停键,新房售楼处、二手房中介门店,间歇性“休克”。
因为指导价,西安二手房本来这段时间就处于下跌姿态,遭此利空,会加速回落,直至达到基本面。
之前我对西安楼市进行预测,预计二手房价格会在明年年中“筑底”,但遭此一疫,起码缩短3个月的时间。
“疫情可以帮助城市消化房价泡沫”,请记住这句话。
2、政策态度转变
我国楼市,是典型的政策性市场,这种市场最大的影响因素有且只有一个:“态度”。
过去我们经常提到“房地产夜壶论”,意思是,每当经济下行,就从床下抽出夜壶,痛快一把。对于各个城市也是这样,只要会哭,就有奶吃。
最典型的时期是在2000年-2018年。
而在2018年后,我们开始在战略层面作出调整:
“全国各地不再以追求GDP增速为目的,而是追求GDP质量。”同时又提出,“坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
事实就是证据,这几年只要地方松绑调控,就会被约谈,“松绑一日游”的现象,成为常态。
今年,全国楼市极冷,有些地方因为连续几年阴跌的房价,已经很难撑起楼市基本面,纷纷出台了“自救”政策。
但你会发现,这些“自救”政策中,基本都是鼓励人才买房补贴,提高公积金的利用率等,并未涉及到放开限购、降低首付比例、大幅下调房贷利率的情况。
这意味着,2022年,全国各地可以鼓励买房,但不能“人为刺激”。
人为刺激,就是通过政策”创造房屋购买力“。
比如2018年前轰轰烈烈的”货币化棚改“,把你的房子拆掉,给你一笔钱让你买房,这已彻底被封存在历史书中。
“是驴是马,拉出来溜溜”,接下来就是真刀实枪比拼城市实力的阶段。
而这,也将彻底放大“马太效应”。
3、楼市分化
楼市的“马太效应”,也可以叫做“楼市分化论”。
这是一个老词,经常读子木文章的人应该知道,我经常从不同角度撰文,证明“楼市分化论”的影响力。
之所以这么不厌其烦地强调这个观点,是因为真的不想让很多购房者入坑了。
前段时间,我去北方一座三四线城市调查,二手房中介门店冷清,大多数楼盘连鬼影都看不到,但有几个公寓楼盘卖得非常火,而且底商的也被人买走很多。
楼盘销售跟我说,大部分都是周边县城的有钱人过来抢的。
那一刻我释然了,因为楼市一直都是这样,总有无穷无尽的韭菜往镰刀下面跑,劝都劝不住。
在2022年,“楼市分化”将会非常严重,那些人口净流出,也没有什么产业的地方,有多套房的人,我劝你赶紧卖掉,否则将被持续性套死。
这时候有人问了,哪些城市的楼市会持续衰退呢?
如果你不会研究人口和产业数据,你只需要关注两点:
出台“限跌令”和出台“自救政策”的城市。
截至目前,全国已经有21城发布“限跌令”,有的是直接出文件,有的是约谈房企,限制降价,否则拒绝网签。
这些城市包括菏泽、沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。
这里面除了沈阳和昆明,这种拥有地域独特优势的强省会战略城市以外,其他城市都在证明楼市薄弱的支撑力。
而“自救”,就是此阶段出台鼓励买房政策的城市,比如这几天以黑龙江、吉林为首的东北片区,已经熬不下去了。
这个地方主要因为人口流失太严重,导致楼市严重供过于求。
4、烂尾楼风险
2021年,是历史上开发商最煎熬的一年,任何人都无法想象,监管部门会对这个行业,进行如此严厉的整治。
背后的原因,我之前讲过,就是中国已经全面进入不得不“拆地产雷”的阶段。
年底这段时间,为了防止开发商债务违约,出台了一揽子计划,定向疏解困难。
很多人误以为是对地产行业的放松,给奶吃了。
其实不然,现阶段主要是为了防止拆雷时,不小心爆炸,会引起金融风险和烂尾房风险。
也就是说,高信用、低杠杆的开发商会救,甚至会帮助他们并购那些低信用、高杠杆开发商的资产,以达到优质信用转移的效果。
2022年,还会有一些不良开发商被“强制出清”,那么对于买房人,意味着还会买到延期交房的新房,甚至是烂尾房。
在买新房时,要对开发商的资质进行背调;签合同时,一定要注意钱是否打进了银行监管账户;打折力度非常狠,超出正常人理解的房子不要买,可能明天就跑路了。
买房,不要老想着天上会掉馅饼。
5、新二手房迷局
原来我们对买新二手房的选择,可能只停留在居住品质和地段的选择层面,但2022年,要关注“房价”因素。
现在全国主要城市新二手房存在以下几种形态:
1、新房限价、二手房被指导
2、新房限价、二手房正常
3、新房不限价、二手房正常
在一二线城市,新房限价,自然跟周边的二手房价格形成倒挂,这种房子是可以上车的,毕竟买到就是赚到。
也就是说,无论行情如何,倒挂新房该买还得买。
但二手房不同,房价由多数业主操控,万不得已不肯降价,这时候就需要等一等,尤其是出台了二手房指导价的城市。
深圳刚出二手房指导价后,基本所有业主都死扛着不按指导价卖房,但经过半年的调整,愿意被指导的业主越来越多。
这是因为他们有急性换房或者变现需求。
对于三四线城市来说,房价相对更难降。
新房基本不限价,由开发商定价,开发商也知道,房子越降越卖不出去。而二手房,市场信息不健全,大家买卖房屋没有参考物,导致“有价无市”。
今年变化了很多,是因为监管部门对开发商融资进行限制,三四线开发商绷不住了,纷纷降价回血,从而带垮了二手房市场。
6、房地产税出台
2022年会出台房地产税吗?这是所有人都比较关注的问题。
前几天,很多人解读房地产税会推迟出台,论据是:
某高层人士在重要会议上讲到,由于房地产市场全国差异很大,实际情况十分复杂,房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。
在我看来这就是一场误会。
人家提到的是“房地产税立法工作”,近两年,高层强调的,一直都是“先试点,后立法”。
比如被优先考虑的试点城市深圳,大概率会在2022年推出房地产税。
不过还要看2022年深圳乃至全国的楼市是否稳定。
因为我在之前也讲过,房地产税出台,会对楼市短期利空,如果楼市自身处于下跌行情,会加重行情下滑。
只有楼市行情和经济相对稳定,才能冲抵房地产税出台带来的利空。
7、精准调控
过去在楼市中,最难管的,一个是二手房价,另一个是地价。
二手房业主数量庞大,管理复杂,地方靠地价补充GDP,想方设法涨地价。
但在今年,高层推出了二手房指导价和集中供地政策,瞬间擒住两大猛虎,可谓不破不立。
至此我们形成了,“地方-银行-开发商-中介机构-业主”的多条调控线。
地方敢涨房价,问责;开发商敢涨房价,拒绝网签;中介机构敢挂牌高价房源,取消资质;银行不按指导价贷款,严惩罚款。
新房限价,二手房指导,也彻底把房价定格在一个稳定的安全套中。
这门技术对楼市有强冻结效果,也就是说,未来任何一个城市的房价,都无法在短期内实现大涨。
涨幅有限,刚需也有了预期,不至于房价突然猛涨,产生绝望的情绪,这让楼市变得更加理性稳健,我认为是好事。
但是政策能防跌吗?
很难。
现在很多城市出台限跌令,但开发商推出了工抵房,一次性付款变相降价,二手房业主如果想降价卖房,任何人都管不住的,总不能限制中介机构挂牌低价房源吧。
不然,怎么会出现鹤岗5万块钱的房源呢。
那么,楼市进入缓涨时代,房子还能投资吗?
8、投资价值
不得不说,这几年的房住不炒,正在加速剥离房地产的金融属性。
过去闭眼买房,躺着赚钱,现在睁大眼睛,跑着亏钱。
但房子是捆绑着城市资源的商品,城市资源存在稀缺性,那么房子也就存在稀缺性,而稀缺性就存在投资价值。
比如A住在北京西城区,享受着全中国最顶尖的教育、医疗和商圈,B住在黑龙江双鸭山市,身边的年轻人都走光了,资源享有根本不是同一个世界的。
人往高处走,水往低处流,人们始终在寻找更优质的生存环境,这就是中国几十年来人口迁徙的大背景。
人口迁徙导致局部城市资源更加紧张,稀缺性暴露。
七普数据显示,深圳2020年常住人口已经达到1756万,10年增量高达713.6万。
对于深圳来说,虽然新房限价,二手房出台指导价,房价被定格,但购房需求不会被消灭,每天都会有源源不断的人想定居在深圳。
这时候倒挂新房,会有人去抢,抢来就是赚,而二手房被指导,但同样每天有刚需入场接盘,逐步往起支撑房价。
现在有10套房子,每套房子1000万,被指导价降到800万出售,只有10个买家,但5年以后,买家变成了50个,这时候即使指导价还是800万,也一定有人会出价900万买房。
政策也可以压制需求,但不能消灭需求,只要需求在增长,房子就有投资价值,如果需求停止,或者下降,房子就没有投资价值,这是很简单的道理。
在我看来,未来全国主要一二线城市未必是最赚钱的家庭资产配置,但跑赢通胀是没问题的。
9、利率趋势
房贷利率对于刚需很重要,毕竟白花花的银子给了银行,谁都不情愿。
2022年,各城市的房贷利率会跟着整体行情走,行情热房贷利率涨,行情冷房贷利率降,成为了调节楼市的主要工具。
目前看来,起码2022年上半年的房贷利率是下降的,这意味着,随着时间的推移,购房成本在下降。
但要注意,房贷利率下降,可能会引发房价上涨,比如北京这段时间信贷放松,成交量在反弹,预计明年有小阳春行情。
房价涨了以后,房贷利率会停止下调。这里面就考验个人对上车时机的抉择。
12月马上要结束了,如果出现明显翘尾行情(成交量连续反弹),就别等房贷利率下调了,赶紧找房上车。
但对于房贷利率较高,且没什么行情的城市,能等就等,这里重点点名洛阳。
2021年,洛阳房贷利率非常高,一度涨到6.3%左右,房价不涨利率这么高的城市我第一次见,至于原因我实在没研究明白。
因为买房人太少,洛阳现在开始下调房贷利率刺激买房需求,很多人上了车,这就很不科学。
洛阳即使房贷利率再降,明年也没啥行情,何不等到房贷利率降到5%左右再上车,两者差的利息成本都可以买个车位了。
10、保持平常心
写到这里,九大关键词已经完全覆盖了对2022年楼市的预测。最后一个关键词想了很久,最后定格为:心态。
我在做楼市的这么多年,一直坚守“价值理论”,用理性的思维去看待楼市,帮大家做资产配置,房子能买就买,不能买就不能买。
用《误杀2》中任达华的一句话来说,“黑就是黑,白就是白。”
因为这背后是大家的信任感和一辈子的心血,某种意义上说,是神圣的。
我也希望大家有这样的心态,对待房子,一定要理智,不要因为别人说涨就一股脑上车,不要因为别人说跌,就抱头逃离。
多看多问多思考,了解每个楼市现象背后的原理,然后慢慢攒钱,看够50套房,我认为这才是买房人的顶层思维。
仅以此文,献给读者,提前祝愿大家在2022年万事遂心。