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法拍房纳入限购范畴,为刚需捡漏创造机会

玛雅中国 发布于:2021-12-22

绕过限购规则的一个漏洞,如今终于被堵上了。

12月19日,最高人民法院发布关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定,其中提到人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。

有房地产行业业内人士表示,这意味着法拍房限购将直接覆盖全国范围,换言之,只要有限购的城市,没有购房资格的人员将与法拍房无缘。这是全国性楼市调控的需要,也是严堵漏洞的重要手段之一,防止破除限购,避免炒房者钻空子。法拍房限购将是房住不炒的重要体现,也向市场释放出打击炒房的明确信号。

事实上,2020年在各地楼市复苏的背景下,彼时不限购、价格低的法拍房也逐渐进入大众视野,引起市场关注。在上海成交价高出市场价50万-100万的情况不鲜见,成都成交溢价20%被认为是普遍现象,而在新房均价仅在万元左右的长沙,则有部分法拍房被拍出2万元以上的高价。

这促使许多热点城市展开了对法拍房的调控。2021年初以来,包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市先后将法拍房纳入限购。由已对法拍房进行限购的城市表现来看,在成交量、价上多趋于平稳。而对于有资格的购房者来说,这或许又多了条捡漏的渠道。

市场火热引发补漏

对于不少购房者来说,撇除可能存在的后续纠纷,仅从价格来看,法拍房算得上是“低价捡漏”的代名词。

据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%;若流拍,则二次拍卖时可在第一次流拍价的基础上最多再打8折。

2020年初,上海某购房者历时半年,成功捡漏,以近600万元的总价在虹口区拍下一套面积约150平方米的房子,均价在4万元左右;而虹口区新房均价多在10万元以上,二手房价格稍低,亦保持在6万元以上。

不过,相较而言,法拍房不限购是吸引购房者更为关键的因素。

2021年之前,作为一线城市中唯一一个法拍房不限购的上海,不少尚未拥有购房资格的限购规定的购房者希望通过这种方式购置房产。

在沪工作生活已8年的张力(化名),在上海已缴满五年社保,但因没有上海户口且仍是单身状态,便希望绕道于此。但当时上海受到二手房市场复苏的影响,法拍房也市场也被带动,如上述的捡漏案例可遇不可求。

“溢价太高了,”他回忆道,“一套房(成交价)比周边的(二手房)贵出50万,是很正常的现象,尤其是没有租赁和占用的。”这让预算有限的他始终无法拍到合适的房源。

而在法拍房被纳入限购的政策出台之前,市场上已有风声。“在政策出来前一段时间,法拍房市场很疯狂,有很多都是高出(市场价)100万元左右成交。”

据从事法拍房中介业务的蓝鲸资产统计数据显示,上海法拍房市场自2020年4月明显回暖,成交溢价率(成交价/评估价)开始逐步超越100%,并维持至2020年末;同时,以中位数计,报名人数也从3月的套均5人,升至4月份突破10人,也就是说超过一半的房子的报名人数都超过了10人,此后基本保持在8人左右。

“上海的房子保值增值,没资格的人愿意花50-100万买这个资格,”某对上海房地产市场熟悉的机构人士表示,“而且大家潜意识里也觉得房价很容易就能涨回来,不会亏。”

类似的情况也在其他基本面良好的城市常有出现。

新房均价保持在万元水平的长沙,近两年有法拍房出现了2万/平方米以上的高价。今年3月初,一套位于八方小区的学位房则拍出了4.5万元的单价。2020年4月,成都天府新区一套位于戛纳湾金棕榈小区的93.49平方米的高层拍卖,99.5万元的起拍价,经过122轮竞买,以240万元的价格拍出,均价约为2.57万元,同期该小区二手房成交均价最高不超2万元。

法拍房火热成交并不鲜见的一个因素在于,法拍房不限购的条件,这引来不少投资者的关注。有在成都从事法拍中介业务的人士告诉第一财经,“限购之前,八成客户都是外地客户,溢价20%都很正常。”

在这样的背景下,2021年1月,上海率先打起了补丁,将法拍房纳入限购范围之内,参与竞买前需要确认购房资格;3月,杭州市发布新规,要求参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人,须符合本市住房限购政策;3月23日,成都明确法拍房也要符合限购要求;4月长沙加入了法拍房限购队伍。

不过,由于大部分城市均为限购,整体来看成交数据仍是向上。浙商资产研究院数据显示,2021年5月全国司法拍卖房产共计44127次,同比上升36.9%;而浙江的持续向上,多城市的住宅房产平均成交率超50%。此外,11月单月,宁波法拍房的成交率达到了近60%,并有别墅类的稀缺房源以高出起拍价千万元的水平成交。

如今,最高法的规定则将全国范围内的法拍房统一纳入了限购范围中。

限购后市场降温

在法拍房已被纳入限购的城市中,市场已逐步显出平稳的迹象。

“限购之后,参与的人明显减少了。”在上海从事法拍房咨询业务的人士向记者介绍,“之前不限购,只要有钱就可以买,现在外地的没有资格的人都没法买了。”

同时,上海本地有资格的购房者通常选择比较多,法拍房市场有所降温。“去年成交价一般都要接近或超过市场价,今年以来成交价基本在市场价的8.5折-9折。”上述人士表示,“算是比较理想的价格。”

成都的法拍房成交价格也在限购后趋于稳定,溢价情况有所减少。上述成都法拍中介人士向记者表示,法拍房限购之后,其客户也有所减少,“(现在的)客户主要还是想买新房,由于他的购房资格是普通类型,想要买热门楼盘只是陪跑,摇不到号,然后才会关注法拍。”

在58安居客研究院院长张波看来,法拍房主要有两类房产,一类是住宅,另一类则商办。法拍房限购后对于住宅类的项目有一定影响,尤其是限购从严的地区,由于可参与人数的减少,会对拍卖的成功率、成交价有不同程度的影响。

11月初,杭州有法拍房以低于市场价约300万元的价格成交,其中位于滨江区江南实验学区一套房产以总价600万元成交,单价约3.57万元,而同小区二手房挂牌均价多在5万元。

不过,“法拍房限购更大程度上是堵政策漏洞,并没有限制房产本身的拍卖,”张波进一步表示,“同时值得关注的是,有限购的城市往往具有人口流入量大,市场热度总体偏高是其主要特点,市场上对于住宅类法拍房的关注依然会维持一定高度。”

事实上,2017年就已将法拍房纳入限购的北京,近来的成交保持着平稳的态势。据瀚海数据研究院数据显示,11月份,北京法拍房成交263套,而第三季度总成交套数为781套,月均成交数量基本持平。

在成交价格方面,北京法拍房11月的成交折扣为7.5折,已连续6个月成交折扣在8折以下。“入场信号明显。”瀚海研究院称。

尽管折扣不低,多城仍有优质房源溢价成交。10月中旬,位于北京西城金融街丰汇园小区一处房产,地处二环,吸引了12人报名,近2万人围观,并在406轮激战、401次延时后,以2814万元、溢价91%成交。同样地,一线城市如广州、深圳,三四线城市如绍兴、泉州等,亦有溢价率超过100%的法拍房成交。

由房源本身质素导致的市场分化已初现。“法拍房本来就是公开透明的,好房子自然就会吸引一批客户报名参拍,”上述业内人士向第一财经表示,“优质房源的成交量一直很高,流拍到二拍或者变卖的,或多或少都有一些瑕疵。”

法拍房市场会有所分化,但对于不良资产处置来说,法拍房仍是优质资产。

安信万邦资产管理有限公司总经理马赛向第一财经表示,法拍房的价值、流动性都依托在房子上,比较容易看懂,在各类不良资产中是好出手的形式。在他经手过的法拍房业务中,刨除远郊区县、老破小、大户型的房子,通常总价在几百万左右的最易出手。

值得一提的是,无论是对于房地产市场,还是不良资产处置,法拍房的体量都不大,不会对市场产生太多影响。但这对于有资格的购房者来说,“参与的人少,捡漏的机会也就相对多了。”有对房地产市场熟悉的分析师向记者表示。

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