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政策利好叠加供应放量 房地产市场预期改善

玛雅中国 发布于:2022-7-28

        2021年下半年以来,房地产行业经历了阶段性的挑战。今年以来,中央层面多次召开专题会议,释放积极信号,包括明确守住不发生系统性风险底线,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。地方层面更是从供需两侧调整。

        在利好政策的加持下,进入6月,房地产市场明显好转,热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快,供求略有好转。业内人士表示,当前行业基本面的底部或已过去,但总体来看,房地产市场仍处销售边际改善的弱复苏阶段,预计整体回暖还需时日。

6月份房价总体趋稳

        近日,国家统计局发布6月份商品住宅销售价格变动情况显示,2022年6月,在前期一揽子利好政策相继落地下,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳,环比上涨城市个数增加。但同比方面,涨幅仍继续回落。

        具体来看,6月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为上涨0.1%;二手住宅销售价格环比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅与上月相同;二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.2个百分点。

        城市变动数量方面,6月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个,比上月均增加六个。

        对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示, 6月份,全国70个城市新建商品住宅环比跌幅收窄,释放积极信号;同比受此前持续的环比下跌影响,继续扩大。房价数据充分体现了二季度以来房地产一揽子政策的有效性,环比数据改善充分说明市场预期渐改善,房价指标正努力走出降温通道。

        “价格的修复是市场成交的带动。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,6月,房贷利率下降、住房支持政策力度加大,促进住房需求释放。贝壳研究院数据显示,6月,贝壳50城二手房成交套数环比增长近30%。其中,成都、杭州、重庆等城市的二手房成交量明显增长。成交量的积极表现传递到价格端,带动价格环比改善。7月上半月,贝壳50城二手房日均成交量也较6月日均水平小幅增长。

多部门释放支持房企合理融资需求信号

        今年以来,中央层面频频发声释放利好信号,表示支持房地产企业合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目,防范化解房地产行业风险。

        6月2日,央行相关负责人表示,要配合住建部等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解,及时校正金融机构的过度避险行为,保持房地产融资平稳有序。同日,银保监会印发《银行业保险业绿色金融指引》支持绿色金融发展。6月24日,深交所发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》指出,支持优质房地产企业盘活存量资产,调整预售资金监管,增加房企流动性。

        5月以来,对于民营房企的支持力度不断增强,碧桂园、龙湖、美的置业三家房企被监管机构批准可利用附带包括CDS或CRMW在内的信用保护工具公司债进行融资的示范性民营。随后,作为示范企业,碧桂园、龙湖相继发行5亿元公司债。此外,碧桂园在今年3月先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元和400亿元的战略合作协议。

        此外,为了更好地应对风险,优化企业债务结构,部分头部房企加速赎回境外债券。6月23日,碧桂园提前回购7月到期的美元票据,总额约4.11亿美元。待该笔债券偿付完成后,碧桂园年内到期的美元债将悉数偿还完毕。

三季度末有望进入企稳恢复通道

        江宇辉表示,近期新房及二手房成交数据边际上持续回暖。机构数据显示,6月,热点城市商品房成交面积环比上升81%,同比下跌7.5%,跌幅大幅收窄40.8个百分点,广州、青岛、苏州、佛山等城市成交同比已恢复正值。

        券商、评级机构也相继释放看好信号。日前,汇丰将碧桂园评级升至“买入”,并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营房企之一。”行业总体向好,但存在分化趋势是众机构的共识。正因如此,包括申万宏源等29家境内外相关机构同时给予碧桂园“买入”评级。他们认为,下半年随着政策持续发力,预期稳定下,房地产市场有望缓慢复苏。

       江宇辉说,当前行业基本面的底部或已过去,目前正处于边际修复的状态。

        万科董事长郁亮在日前的半年交流会中指出,短期来看,房地产市场或已触底,但恢复还需一个缓慢温和的过程。他还透露,万科将继续此前的股权回购计划,回购价格不超过18.27元/股。

        中指研究院常务副院长黄瑜表示,短期来看,房地产市场恢复稳定运行前,各地因城施策频次或将维持在较快节奏,供需两端政策均仍有空间。预计一线城市仍以微调为主,二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。货币政策端,房贷利率短期仍有一定下降空间,不排除继续非对称降息。

        在供给端,黄瑜预计,一是将继续优化调整预售资金监管政策,更好地为企业补充资金流动性,提高预售资金使用效率;二是降低企业税费支出,减轻企业资金压力或是企业端政策发力方向。
 
        “总体来看,三季度末全国市场有望进入企稳恢复通道。”但黄瑜也坦言,恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、政策优化力度等方面。

        严跃进也认为,虽然降幅收窄,但二线城市房价同比在79个月后首次转负,需要防范部分二线城市房价过冷风险。对于市场真正回暖,或还要等到四季度。